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                2018-06-26 11:52:38
                來源:湖南自考網
                摘要:商品房預售市場亟待進一步完善,加大對消費者的保護力度勢在必行。商品房陷阱林林總總,應當注意防範預售商品房合同中的法律風險,應當注意承包人的權利瑕疵。商品房預售合同實質是買賣合同,但不是分期付款合同。預售合同具有明顯的法律特征,必須具備相應的成立要件。從政府和消費者自身多角度保護商品房消費者利益顯得尤爲必要。
                關鍵詞:預售陷阱 性質特征及防範 

                一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題
                (一)開發商隐瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。
                (二)房屋本身的合法性
                (三)“售樓宣傳單”的法律效力。
                (四)開發商對房屋設計單方面做出重大調整。
                (五)定金風險
                二、應注意的其它問題 
                (一)注意承包人的優先受償權。
                (二)注意限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押。
                三、關于預售合同的法律性質、特征及基本條件。 
                (一)預售合同盡管有融資的性質,但根本上仍屬于買賣合同
                (二)房屋預售不是分期付款買賣 
                四、關于當前預售合同的缺陷問題。
                (一)面積條款不具體:
                (二)稅費條款:
                (三)交樓條款和延遲免責條款:
                (四)質量和保修條款:
                (五)交付房地産證條款:
                (六)物業管理條款:
                (七)産權擔保條款:
                五、國家行政機關應通過約束開發商的行爲來保護預購人的利益。
                六、在建議未得到采納之前,購房者應當利用合同充分地保護自我。 
                《城市商品房預售管理辦法》于1994年11月15 日建設部發布,根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過去了,房地産投訴案件仍呈上升趨勢。由于商品房的開發商具有信息、技術、資金、開發地段等優勢,加上法律對商品房預售的規範仍然有許多的空白地帶,相關職能部門的管理不配套,具體執行過程中也難免會受利益等諸多因素影響[1],普通消費者又缺乏相應的知識能力,因此,加大對房地産市場的幹預力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關乎民生和穩定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜,普通消費者也應增強保護意識,這樣房地産市場才能長期有序穩健發展。
                一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題 
                在現在的房地産市場上,由于預購人和開發商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發商的“道德風險”大量存在,預購人承受了較大的風險,這些風險主要有: 
                (一)開發商隐瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言,這種開發商本身的資質就差,且無誠信可言,這樣在預購人付了房款之後,一般無法取得預定的房屋,在合同被法院宣告爲無效時隻能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前,缺乏誠信的開發商早已将房款挪做他用或攜款躲避,最後判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的"五證",主要包括有:土地使用權證;建設工程規劃許可證;建設用地規劃許可證;開工證;商品房銷(預)售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們,預購人完全有權懷疑其身份是否合法,有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建築面積是否前後一緻,是否同與您簽約的發展商名稱一緻。否則,我們就可能上當受騙,蒙受巨額财産損失,甚至背上沉重的法律包袱。
                (二)房屋本身的合法性
                有的單位爲了獲利,将一些不合法的房屋進行預售,緻使預購人購房後不能取得房地産權證件,上當受騙,因此預購人購買此類房屋時應特别注意: 
                1、開發商在集體土地上建設的預售房,根據《中華人民共和國房地産管理法》等有關法律法規,國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營,集體土地隻有轉爲國有土地并經征用,開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發,因此,開發商在集體土地上建設的預售商品房,預購人不要購買。
                2、非房地産開發企業建設、銷售的預售商品房。隻有其具備房地産開發資格,領取營業執照的房地産開發企業,才可以開發建設和預售商品房。非房地産開發建設的房屋,并未在政府有關房屋土地管理部門備案,其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
                (三)“售樓宣傳單”的法律效力。 
                售樓宣傳單是開發商對預購人的一種自我推薦,是向預購人發出了一種要約邀請,它并不是一種承諾,不意味着發展商對售樓宣傳單上就物業的介紹承擔法律上的責任。因爲發展商爲了促銷物業,在不違背真實的情況下,對物業進行宣傳是可以的,所以預購人爲保護自我和達到自己預期的願望,就對有關該物業的實質性條款與發展達成一緻意見,并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上。 
                (四)開發商對房屋設計單方面做出重大調整。 
                這本屬開發商的重大違約,但目前的格式合同卻對違約責任的設計很不合理。僅規定開發商退回房款并給付一定利息。依此,預購人在因設計重大調整不滿意而退房時,往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到,而因這種機會成本的損失在文本合同中無明确規定賠償,索賠的成功率預計很低。
                (五)定金風險
                有些發展商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時隻退購房款而不退定金,這種做法是沒有法律依據的。并不是每個人都能申請到按揭貸款,因此,建議預購人最好與發展商在協議中約定以下内容:如果消費者得不到按揭貸款時,定金該如何返還,是否要扣除部分作爲手續費等。 
                二、應注意的其它問題 
                (一)注意承包人的優先受償權。
                在預售商品房工程建設過程中,如果房地産開發經營企業沒有按約定支付工程價款。這就會産生買受人的權利與承包人優先受償權之間的沖突問題。因爲《合同法》第16條,建設工程合同第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限内支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議将該工程折價,也可以申請人民法院将該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”由于預售商品房并非不宜折價和拍賣,根據這一規定,承包人的優先受償權的效力,優先于發包人房地産開發經營企業的其他債權人(包括預售商品房買受人在内)的因享有擔保物權而産生的優先受償權,居于最爲優先的地位。買受人的權利不能對抗承包人的優先受償權;但承包人已經将竣工的建設工程交付給發包人,則構成承包人對其優先受償權的放棄。
                (二)注意限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押。 
                實踐中有些開發商預售前或預售中将土地使用權抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權、在建工程作爲抵押物,但這種做法會給預購人帶來嚴重危險,開發商日後如不能償還貸款,銀行行使抵押權,則預購人有房無地。對于這種損失預購人隻能去向開發商追索,但債權實現的安全保障已大爲降低,岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔保法的規定在抵押期間所有權人仍有權出賣抵押物,但其出賣時實際很少有人願意購買,就是購買的話,價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重,如房屋地基再被執行抵押,則境況更爲不妙,這會極大損害預購人利益,影響預售融資的安全秩序。
                三、關于預售合同的法律性質、特征及基本條件
                (一) 預售合同盡管有融資的性質,但根本上仍屬于買賣合同[2]
                預售合同往往可以彌補建設開發商的資金不足。 房屋預售合同簽訂之日,房屋尚未開工或正在施工,但雙方意圖都在于竣工後的房屋産權轉讓。因此預售合同的标的物有一個形成過程,但雙方行爲的本質仍是買賣行爲,預購人支付價款是爲了取得房屋所有權,開發商接受價款也自然負有交付房屋的義務。預售合同有關付款、标的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款内容多與一般買賣合同相同。因此,在實踐中遇到預售合同糾紛缺乏專門法律規定時,應按買賣合同一般規定來處理。當然,由于買方的相對弱勢,應當盡量做出有利于購方者的解釋。
                (二) 房屋預售不是分期付款買賣
                預售房屋價金的交付,扣除銀行貸款部分,其餘款項多需根據施工進度分期交付(當然也有一次交付的),這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣,是指約定買受人的應付價金以分期方式支付的買賣形态。其特點在于标的物交付給買方後,價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預售房屋交易,同屬分期繳付價款,而且付款完畢之前,标的物所有權亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的标的物必須在合同生效時交付給買受人,這是二者區别之一。故預售房屋絕不是分期付款買賣,在經濟功能上,房屋預售是買方向賣方融資,分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉賣期房上,商品預售房雖标的物尚不存在,但預購人在對标的物無所有權的情形下,享有完全的債權,可以進行轉讓。相反的,分期付款的買賣卻因無标的物的所有權而不得予以轉賣。
                預售商品房有以下幾個特征:第一、預售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承購人支付房價款,承購人取得的是将來的房屋使用權,亦稱期待權;第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉讓給第三人;第四、從合同成立到标的物交付需要較長的周期。[3]
                《中華人民共和國城市房地産管理法》對預售商品房的條件作了明确的規定,商品房預售必須具備以下幾個條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。房地産管理法根據國有土地使用權有償有期限出讓的原則,把土地使用權出讓作爲基本方式,國家将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。爲了合理使用土地資源,防止國有土地收益的流失,商品房開發商隻有依法交納了全部土地使用權出讓金,并取得了土地使用權證書,才能獲得房地産開發的權利和進行商品房預售的房地産交易。以劃撥方式取得土地使用權的,如果要轉讓房地産,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。準予轉讓的,應由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并交納土地使用權出讓金。(2)持有建設工程規劃許可證。國家每年出讓多少土地使有權用于房地産開發,需總量控制,同時,房地産開發應符合城市建設整體規劃要求,因此,必須由建設單位持有關文件向城市規劃主管部門提出申請,由該部門進行審查和核發建設工程規劃許可證後方可申請辦理開工手續。如果未取得建設工程規劃許可證就預售商品房,該房被視爲違章建築,商品房預購方的權利難以切實得到保護。(3)、按提供預售商品房計算,投入開發資金達到工程建設投資的百分之二十五以上,并已經确定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經濟要件。它強調土地已經開發并初具規模。達到這一标準,才能符合房地産轉讓的條件,體現國家宏觀調控的政策,有效的防止炒賣地皮,制止房地産開發商的投機牟利行爲。因爲開發商投資達到了一定的比例,基礎工程已經完成,開發商面臨着風險,如果中止投資,将會虧本。因此,這樣規定有利于保證預售方的權利。規定已經确定施工進度和竣工交付日期,便于監督和管理,确定違約責任,也是爲了保障預售商品房合同的履行。(4)、向縣級以上人民政府房地産管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明,縣級以上人民政府對房地産開發企業提出的預售申請進行審查,實際上是對預售商品房的活動進行監督和管理,防止違法銷售,糾正不法行爲。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施,目的在于促進商品房預售活動的進一步規範化。商品房預售是一種比較特殊的轉讓行爲,具有期權交易的性質。預售方投機性較強,買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此,法律爲其規定了較之其他房地産轉讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地産法實施後,商品房預售活動必須按照房地産法規定進行,人民法院審理這類案件應當從嚴掌握,對于違反法定條件的預售商品房的行爲或合同應認定爲無效。
                除此之外,我們認爲房地産開發項目的工程進度還須符合:①多層建築已完成主體結構三分之一以上,②高層建築已完成地面以下的主體工程兩項條件作爲預售管理辦法的補充。
                四、關于當前預售合同的缺陷問題 
                預售合同缺陷是指預售合同及其附件内容片面,損害預購人的利益。[4]預售合同常見的缺陷包括:
                (一)面積條款不具體:僅寫明建築面積,未寫明公共分攤面積和實用面積、套内面積:未進一步寫明廳房、廚房、廁所的套内面積;未寫明發生面積争議後以何單位的測量數據爲準;不合理地規定暫測面積與《房地産證》記載面積的誤差值爲1%以内,則互不補償;沒有規定超出或少于暫測面積1%以上,購房者有權解除合同,要求賠償或延期付款(因爲開發商打好地基後即已知實際面積),如果退款,退款期限及利息如何計算;不合理地規定以《房地産證》記載面積作爲房屋面積的最後認定,因爲房屋測繪所常常不親自實地測量,僅憑開發商填寫的報表就确定房屋面積,并寫入《房地産證》。正因爲預售合同的面積條款有上述缺陷,才會出現"縮小樓"。
                (二)稅費條款:未注明交易管理費、産權登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續費、保險費等從簽訂起到領取《房地産證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間;未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費标準及其承擔;未制訂排除收費條款;存在模糊性條款,如"有關費用"。
                (三)交樓條款和延遲免責條款:由于延遲交樓爲最普遍的違約行爲,開發商以此借購房者的錢做自己的生意,但害怕承擔違約責任,于是就設計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術因素、政府因素等作爲開發商延遲交樓的正當理由,延期後交樓日期由開發商确定,并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房産主管機關制訂的《預售契約》規定了明确的交樓日期及延遲交樓的法律責任,但存在于合同附件的免責條款實質上完全否定了前述條款,并且因爲兩條款不在一處,後者往往爲購房者忽略。
                (四)質量和保修條款:房屋質量投訴是商品房投訴的熱點之一,但是現行合同範本除了要求經驗收合格才能交付外,并無詳細的質量要求;并無出現質量問題應承擔什麽違約責任的規定;并無詳細保修辦法。
                (五) 交付房地産證條款:現行合同及其附件沒有任何有關房地産交付的時間、辦證費用承擔及遲延交證的違約責任的規定。
                (六)物業管理條款:強迫業主長期選擇某物業管理公司;沒有規定物業管理公司的收費項目、标準及相應的服務内容;沒有限制收費的規定。
                (七) 産權擔保條款:未詳細規定開發商的房屋産權存在瑕疵時購房者的救濟方法,包括解除合同,要求賠償損失的金額和方式。
                上述預售合同中的缺陷問題,預購人在簽訂預售合同時要特别注意,一定要在合同中用條款加以約束,以保護自己的合法權益。 
                五、國家行政機關應通過約束開發商的行爲來保護預購人的利益
                在房屋預售中,交易标的有許多不确定因素,使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡,基于對弱小消費者特别保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題,盡量采取一些較爲完善的措施。比如: 
                (1)嚴格把握房地産開發公司的成立條件,保證開發商資力雄厚、信譽良好。以确保房地産開發秩序的穩定,避免一些資信不良者随意進行房地産開發。
                (2)指定地點集中交易,把預售房納入成品房一同管理,便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房,都會涉及到要實地察看,集中交易使消費者顯得更強大,也有利于防止國家稅收的偷逃。
                (3)嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定,其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件,既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔,這既體現了人性化的要求,也是消費者的現實需要。當然,對售房者雖實行多部門立體審查,但消費者隻需審查最終審批文件即可。
                (4)嚴格執行統一的預售合同登記監管措施,對不合乎法律,顯失公平的格式合同不予辦理登記,對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭,制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同,嚴格限制售方的格式合同。格式合同明顯的忽略某些應盡的義務,對購房者的限制過嚴。由于諸多原因,象上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預售合同,往往也是參考性的,因此,應當強制規範合同,加強登記備案管理。對理解上有争議的條款,做出對開發商不利的解釋,以平衡消費者的相對弱勢地位,體現法律公平。商品房銷售合同雙方簽訂商品房預售合同時,購房人認爲可以采用格式合同的,房地産開發企業應當提供由本市有關行政主管部門印刷的商品房購銷合同文本,房地産開發企業不得提供自行印制的商品房購銷合同文本;購房人認爲需要采用非格式合同的,可以采用非格式合同。完善的合同是保護預購人的重要手段,但有時面對開發商的惡意是間接、滞後的。爲此,立法上采取登記備案來保護購房者的權利,《城市房地産管理法》等法規都規定房屋預售合同必須到房地産管理機關辦理登記,否則不受法律保護。賦予登記過的預售合同排他效力,其權利不同于一般債權,具有特别效力。理由如下:依據債權原理,債權是特定當事人之間的關系,不需公示即可有效。而在房屋預售中這種經過公示的債權,根據公示制度的作用應該産生公信力,具有對抗第三人的效果,即經過公示的債權應優于未經過公示的債權,在它們沖突時,以公示債權爲準,這樣可防止一房二賣。賦予經過登記的債權以優先效力并不會損害善意第三人的利益,因爲合同登記公示了信息,排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。 首先,國家立法規範商品房預售行爲的本意,在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。無疑,這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金,活躍房地産市場,促進商品房消費和促進房地産業健康發展等具有積極的意義。但是,如果管理不善,極易導緻“炒地皮”、“炒樓花”等投機行爲發生,導緻蓄意詐财或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此,法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明确規定,以維護房地産市場秩序,保障房地産權利人的合法權益。《城市房地産管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件,第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施,共同構成了商品房預售行爲的依法登記和依法監管制度。 其次,國家對商品房預售行爲實行依法登記和監管制度,主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明”,和第二款“将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件,申報登記備案是監管措施要求,都是依法登記制度的規定,均不得違反。第三,該項依法登記制度,實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記,無法律授權不得辦理登記,非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門,通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理,達到監督檢查、宏觀調控的目的,有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行爲予以糾正和查處,有利于掌握預售情況和商品房建成後産權轉移登記發證工作,以切實保障房地産權利人的合法權益。第四,《城市房地産管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門,明确規定爲房産管理部門和土地管理部門,并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。第五,地方各級房地産交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的,當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地産管理法》第六條第二款規定的授權,即“縣級以上地方人民政府房産管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府确定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。第六,盡管一些地方的房地産交易管理所也接受并辦理預售合同的登記,但并不是法律規定的申報登記備案。尤其是在《城市房地産管理法》于1995年1月1日實施後,凡在中華人民共和國城市規劃區國有土地範圍内取得房地産開發用地的土地使用權,從事房地産開發、房地産交易,實施房地産管理,都應當遵守該法,依法辦事。 第七,商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。後者是合同産生法律效力的手續制度,即合同生效的特别要件,而前者則是合同成立後生效前,産生對抗第三人效力的手續制度,并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第六條規定:當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由,請求确認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。
                (5)加強房屋查驗和質量監督管理。建築主管機關應加強工程施工管理,對于建築工程必須查驗部分,應切實查驗是否合格。 
                (6)加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地産開發企業作商品房銷售廣告時,必須标明商品房預售證批準文号。未取得商品房預售證或未标明商品房預售許可證批準文号的,房地産開發企業不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地産狀況的說明、示意應當真實、準确。依據《合同法》的規定,像其他商業廣告一樣,商品房銷售廣告屬于要約邀請,一般情況下沒有法律約束力。因此,購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件,應在簽約時将這些承諾的内容在預售合同的附件中明确約定,按規定開發商對此不得拒絕。 
                (7)加強對預售資金的管理。《城市房地産管理法》第44條3款規定:商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題目前尚無明确法律規定。筆者認爲,應當指定或委托房産評估事務所或會計事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢,質疑。
                (8)嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房,房地産開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同内容的,應當征得購房人同意,與購房人訂立預售合同變更協議,并報有關管理部門備案。 房地産開發企業單方面變更商品房預售合同内容的,購房人有權解除商品房預售合同,并由房地産開發企業承擔違約責任。
                (9)建議規定最低信息透露制度,最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項,開發商調整,有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密爲由,把本來應當告知消費者的内容故意隐瞞,比如開發商和承包商的關系,甚至惡意用已售房重複抵押,騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄,欲哭無淚。建議與房産有關的部門合署辦公,使所掌握的信息共享,并且把這些信息集中公布,供購房者參閱,防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價,公布一個指導性的價格,以防止房産開發商暴利,逃避稅收。
                (10)應當建立健全房屋中介品評制度,建立開發商的質量、信譽、價格,資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。
                六、在建議未得到采納之前,購房者應當利用合同充分地保護自我
                房屋預售屬于一種買賣關系,合同是雙方當事人的唯一聯系途徑。所以預購人對個人利益最好的保護措施還是依據合同。對此要注意以下幾個問題: 
                (一)尋求簽約機會平等,最好集團聯合購買,以增加談判的能力和減少節約購房成本。
                預購人在選購房産時,應對欲購房産的開發商有所了解,對他們的有關情況進行調查,尋找到合适的交易對象。現在房地産市場逐漸擴大,選擇的餘地也在增大,不要圖一時小利,被一些表面現象所蒙騙。利用中介聯合散戶的力量請有經驗的談判高手與開發商談判。
                (二)合同條款的争取。現在預售房屋除簽訂标準合同外,還需另簽補充協議。這些補充協議在實踐中都由開發商單方拟定,其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此預購人應親自或委托律師進行識别、據理力争,以求簽訂公平合理的補充協議,避免自己在合同中居于不利地位。特别是上邊提到的如稅費條款、交樓條款、延遲條款、質量保修條款、交付房地産證條款、物業管理條款以及産權擔保條款等。又如對合同中關于面積計算問題上要注意公共設施面積分攤,避免開發商進行一些不合理的分攤和重複計算。完善的預售合同可以有效地規範開發商的行爲,從而有力地促使開發商履行義務,同時也有效地保障了購房者的合法利益。 
                (三)在簽約之後對合同的執行上,預購人要利用合同中的權利擔保和瑕疵擔保條款的規定,确保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發商的訛詐、違約行爲要及時依合同追究違約責任,請求損害賠償或解除合同。

                參考書目:
                [1]張慶華 著《中國土地法操作實務》P291——P298 法律出版社 2004年8月第二版
                [2]周顯志 著《消費信用立法初論》[A] 長沙《财經理論與實踐》1997年 1期
                [3]祝銘山主編《商品房預售合同糾紛》[M] 中國法制出版社 2003年9月版
                [4]朱樹英 主編《住宅商品房交易與物業管理案例評析及法律實務》P8,9 2004年2月版

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