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                  2018-06-21 16:17:55
                  來源:湖南自考網
                  [ 案情]:曾某與某房地産開發公司于2003年5月28日簽訂了預售商品房協議書,協議書約定,房産公司将其正在開發的某小區住宅樓一套商品房出售給曾某,房價爲80000元。付款方式爲分期付款。房産公司保證房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前辦妥房産證。合同簽訂後,曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份,該棟房屋竣工後,曾某搬入居住。2004年3月底放後,當曾某多次催促房産公司辦房産證時,房産公司總以種種理由推脫。曾某後經查詢得知,該房産公司隐瞞了其未辦理商品房預售許可證的事實而預售商品房,以緻現在因缺乏相關材料而根本不能辦理房産證。曾某遂向法院提起訴訟,要求确認與房産開發公司簽訂的商品房買賣合同無效,并判決該房産開發公司返還曾某所交購房款625000元并賠償相關經濟損失。後據法院查明 :到原告曾某起訴時,被告房地産開發公司仍然沒有取得商品房預售許可證。

                  [分歧]:本案在審理過程中,對原告曾某與房産開發公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題,合議庭存在以下分歧意見:
                  第一種意見認爲:原告曾某與房産開發公司簽訂的商品房買賣合同有效。因爲原告與被告已經簽訂了書面的預售商品房協議書,且原告曾某已搬入居住。被告房地産開發公司沒有取得商品房預售許可證隻是程序上存在瑕疵,可以進一步完善,曾某不可以要求房産開發公司返還已付購房款,但被告房地産開發公司可以賠償曾某部分損失。

                  第二種意見認爲:原告曾某與房産開發公司簽訂的商品房買賣合同無效。因爲《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第9條規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,導緻合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中被告房産開發公司故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,且在起訴前,仍然沒有取得商品房預售許可證。故曾某可以依法要求房産開發公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失。


                  [分析]:筆者贊同第二種意見。理由如下: (一)依據我國房地産相關法律規定,商品房預售應當符合下列條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證; (3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經确定施工進度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。房地産開發企業應當對其開發建設的房地産開發項目的質量承擔責任。房地産開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。(二)我國《合同法》第52條規定,有下列情形之一的,可以認定商品房買賣合同無效:(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(2)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。且最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第2條還明确規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。(三)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第九條規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導緻合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(2).....。綜上,本案中被告房産開發公司故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,且在起訴前,被告房地産開發公司仍然沒有取得商品房預售許可證。故曾某依法要求房産開發公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失的訴訟請求合法有據,應予支持。
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