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        2018-06-18 16:41:07
        來源:湖南自考網


        首先,我想向所有爲我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師緻謝,感謝你們爲我的順利實習所作的幫助和努力。 
        我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習,我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗,鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間,我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間,我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,将理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
        實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地産開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案進行了深入的研究,參加了案件審理的全過程,并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下:
        一、案件的由來和審理經過
        郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地産開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院2003年4月29日作出(2002)四西民二初字第349号民事判決。宣判後,郭繼魁不服,提出上訴,四平市中院于2003年7月4日立案,并依法組成合議庭,公開開庭進行了審理,上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤,被上訴人四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)委托代理人胡振儒,被上訴人四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)委托代理人蘇軍,被上訴人四平市中興房地産開發公司(以下簡稱開發公司)委托代理人付佳賓,被上訴人尹傑、委托代理人窦樹法到庭參加訴訟,本案現已審理終結。
        二、當事人和其他訴訟參加人情況
        上訴人(原審原告):郭繼魁
        委托代理人:蓋如濤。
        被上訴人(原審被告):中興經貿有限公司。
        法定代表人:劉連貴
        委托代理人:胡振儒
        被上訴人(原審被告):中興建築公司
        法定代表人:劉連貴
        委托代理人:蘇 軍, 
        被上訴人(原審被告):中興房地産開發公司
        法定代表人:吳孝貴
        委托代理人:付佳賓,
        被上訴人(原審第三人)尹 傑,
        委托代理人:窦樹法
        三、原判要點和上訴的主要内容
        原告郭繼魁訴稱:1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協議書,将中興二期工程⑥-⑦ ,2/0 A - B軸約86平方米商網出售給原告,原告按合同約定交房款30萬元,後又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同,交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中興房地産開發公司賣給第三人尹傑,是重複買賣,這種行爲是無效的。現原告訴至法院,要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋,并承擔訴訟費。
        被告四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)辯稱:原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托,是合法有效的,原告是初始買受人,交付了全部房款,應予以保護。第三人與四平市中興房地産開發公司所簽購房合同是重複買賣行爲,開發公司發現重複出售後,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付現金,是用一輛車折抵了20萬元房款,是無效合同,經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
        被告四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)辯稱:被告建築公司與原告簽訂的購房合同合法有效,原告已按合同約定交納了全部房款,第三人與四平市中興房地産開發公司簽訂了購房合同屬于重複買賣,是無效合同,不應支持。
        被告四平市中興房地産開發公司(以下簡稱開發公司)在法定期限内未做答辯。
        第三人尹傑訴稱:第三人于2000年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的,且被告經貿公司已确認了第三人的買賣關系;他們之間是惡意串通,損害了第三人的利益。
        原審法院認爲:與原告簽合同的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格,與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格,雖然原告購房時間早于第三人買房時間,但原告與第三人的各自買受行爲不是建立在同等條件之上,故不存在初始買受權問題,原告與被告建築公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同,且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前,就已給第三人換了房款收據,因此二被告的行爲對原告是一種欺詐行爲。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》爲由,願将争議房屋賣給原告,但《許可證》是在2002年7月取得的,不能對抗以前的買賣行爲。被告開發公司發現該商網重複出售後,于2002年9月6日向第三人發出通知,因無權出售此房,要求解除合同。但被告經貿公司于2001年5月17日給第三人更換了交付房款的收據,換收據的行爲就是被告中興經貿公司同意将此房出售給第三人的意思表示,解除合同是單方行爲,是無效的。因此,第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定,判決:被告四平市中興房地産開發公司與第三人尹傑簽訂的合同合法有效,其買賣關系成立;被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效,被告四平市中興建築公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元,并給予房款43萬元一倍的賠償損失,兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
        上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決,依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房合同合法有效,保護上訴人的初始買受權。其理由概括爲:建築公司是該房屋的施工單位,出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的,賣房款由經貿公司用于支付工程款。此後經貿公司于2002年7月取得《商品房銷(預)售許可證》後,又對建築公司買房行爲再次予以确認。郭繼魁買房是1999年6月7日,尹傑重複買該房合同是二年後的2001年5月,同尹傑算帳“換據”是2001年6月,均在經貿公司2002年7月取得《商品房銷(預)售許可證》之前。但尹傑的購房合同,此前賣房人已聲明廢止,而對上訴人購房協議,賣房人在取得《商品房銷(預)售許可證》後又予确認。據此應認定初始購房合同有效,此後重複購房合同無效。
        被上訴人經貿公司、建築公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議,經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。
        被上訴人尹傑辯稱:原審判決正确,應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的,購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以确認,因而尹傑的合法權益應受到保護。
        四、對事實和證據的分析及認定
        1996年9月四平市計劃委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20号:0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司,投資并組織建築施工管理人是經貿公司,建築施工是建築公司。工程于1998年6月開工。
        1999年6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協議書》(建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委托),郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦,2/0 A - B 軸,建築面積約86平方米,交付房款30萬元,同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元,因該商網内部裝璜工程未完工,未能交付使用。
        2002年4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷(預)售合同》,尹傑購買中興在建二期工程一層商網 ⑥-⑦ ,2/0 A - B ,軸建築面積89.5平方米,按合同約定交付房款34.5萬元,建築公司開據了收據,經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均爲商網一層同一處房屋。起訴前,尹傑在未取得進戶手續,未經賣方同意的情況下,對該房屋自裝防盜門上鎖,予以占有和控制。
        2001年9月25日,在吉林揚信律師事務所律師(經貿公司法律顧問)胡振儒的見證下,由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表,對站前批發市場新建樓房(中興二期工程建築樓房)的所有權進行了确認。三方協商一緻,确認該新建批發市場樓房爲經貿公司所有,該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。2002年7月29日經貿公司取得《商品房銷(預)售許可證》後,對過去委托建築公司出售的商品房,及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行确認。2002年9月6日開發公司以無權出售商網房屋爲由,向尹傑送達了解除商品房銷售合同通知,并要求解決善後事宜。後因尹傑強行占有了合同約定房屋,2002年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟,要求取得協議約定商品房。
        證據:
        1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協議書及建築公司出具的購房款收據。
        2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
        3、批發市場新建樓所有權确認書。
        4、商品房預售申報表和商品房銷(預)售許可證。
        5、開發公司給尹傑送達的通知。
        6、經貿公司确認書。
        7、國有土地使用證。
        8、産權确認書及移交收據。
        9、施巍證言材料。
        10、王金榮的證言材料。
        11、其它相關證據材料。
        五、解決糾紛的意見和理由
        根據原審判決,上訴人上訴請求及理由,被上訴人的答辯,本案争議的焦點問題是:郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協議書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同,哪一個合同有效,買賣關系應受法律保護。
        經二審開庭審理合議庭評議認爲:
        1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品房買賣協議有效,其買賣關系應受到法律保護。
        最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人财産經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效”。依據上述法律規定,當時建築公司作爲施工方,受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議,以及經貿公司作爲投資方、開發公司作爲項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同,均處于未生效或效力待定狀态。它需要這一項目明确産權所有人,并由産權所有人申領《商品房銷(預)售許可證》後,對這些合同進行确認,才能生效。因而郭繼魁與建築公司當時簽訂協議時,其效力并未确定。但後來項目投資人經貿公司成爲産權所有人,并取得了《商品房銷(預)售許可證》,他對建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了确認,使該協議由效力待定狀态,轉變成了發生法律效力的協議,協議雙方當事人的買賣關系受法律保護,因而,商品房理應由郭繼魁所有。
        2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效,尹傑受到的損失按規定應得到賠償。
        尹傑與開發公司簽訂商品房銷售合同時,由于産權所有人沒有确定,《商品房銷(預)售許可證》尚未取得,因而其合同效力也處于待定狀态。但項目投資人經貿公司成爲産權所有人,取得《商品房銷(預)售許可證》後,沒有對開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同予以确認,依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二條的規定,這一合同的性質就發生了質的變化,由效力待定狀态,成爲無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建築公司,後來還由經貿公司予以換據,但由于經貿公司當時既不是産權所有人,也不是《商品房銷(預)售許可證》持有人,其換據行爲隻能是屬于收款行爲。所以,經貿公司成爲所有權人,取得《商品房銷(預)售許可證》後,開發公司向尹傑下發了解除合同通知。而且,開發公司與尹傑簽訂的合同,發生在建築公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之後,依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益,郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。
        合議庭評議時還認爲,造成尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效,其責任完全在于開發公司、經貿公司和建築公司。開發公司與尹傑簽訂合同時,購房款由建築公司收取并出具發票,後來又由經貿公司換發了購房款收據,因而這三家企業對房屋重複出售是明知的。而尹傑對開發公司的重複出售行爲當時是不知道的,買受行爲是善意的,所以,其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第九條第一款三項規定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導緻合同無效或者被撤銷、解除的,買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(三)故意隐瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定,開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元,并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任。
        由于案件牽涉關系複雜合議庭将該案提交審判委員會,其中包括我個人的意見在内的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持,但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素,對第三人獲賠問題經激烈讨論采取了其他觀點,即由于尹傑在本案中沒有向法院請求返還和賠償,應另求法律途徑予以解決。
        綜上,二審法院認爲,原審判決有誤,适用法律不當,上訴人郭繼魁上訴有理,應予支持。經四平市中級人民法院2003年第39次審判委員會讨論決定,依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定,判決:
        一、撤銷四平市鐵西區人民法院(2002)四西民二初字第349号民事判決;
        二、中興建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效,買賣關系成立;
        三、中興房地産開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同無效。
        一、二審案件受理費22,220.00元,由中興房地産開發公司、中興經貿公司、中興建築公司負擔。
        通過對本案的深入研究,我認爲四平市中院,認定事實清楚,适用法律正确,判決公正。但是,其中對于第三人尹傑的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的範圍進行,當事人沒有提出請求的,不予審查,但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。 2中興建築公司與第三人尹傑簽訂的合同屬于無效合同,對于無效合同依法律規定應恢複原狀、返還原物、賠償損失。基于以上兩點原因,我認爲,法院應對第三人利益予以保護,即開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元,并給予購房款一倍的賠償損失,經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任,而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣,對善意第三人利益沒有有效保護,而且增加訴累,浪費司法資源。
        本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經曆,其收獲和意義可見一斑。首先,我可以将自己所學的知識應用于實際的工作中,理論和實際是不可分的,在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛煉;其次,本次實習開闊了我的視野,使我對法律在現實中的運作有所了解,也對法言法語也有了進一步的掌握;此外,我還結交了許多法官和律師朋友,我們在一起相互交流,相互促進。作爲一個南開學生,我竭力成爲一名南開文化的使者,向社會各界的朋友們介紹南開,使他們走近南開,了解南開。

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